中国房地产市场的问题与展望外文翻译资料

The Problems of and Prospects for the China Property Markets

Nell S Y Chang

Mackintosh School of Architecture, the Glasgow School of Art,

167 Renfrew Street, Glasgow, United Kingdom G3 6RQ

Timothy M Havard

Circle Software Ltd., 2/6 Granard Business Centre

Bunns Lane, Mill Hill, London NW7 2DQ, United Kingdom

Abstract

Economic reform in China has continued for more than 25 years since 1978. The property market emerged in April 1988 when the PRC Constitution was revised to allow the transfer of the land use right. There is evidence showing the Chinese authoritiesrsquo; determination in transforming the property market into a market-oriented system. The transformation is startling and dynamic. Subsidy, provident funds and housing allowances have been employed to help to increase affordability for the people. In 2002 the authorities removed the differentiation of internal and external markets and price control in the internal market ceased. It is open to question whether the current market is mainly influenced by the supply and demand factors. This research investigates the Beijing developersrsquo; perceptions of the China property market. The research reveals the unique problems faced by Beijing property developers in the operation of this new market. The findings come from in-depth interviews of 15 professionals representing 13 Beijing Developers. The fact that nearly half of the Beijing professionals believe the China property market is an open market yet half believe it is not, might reflect the actual development stage of the market. Major problems include: the land allocation in which some developers might get free land which leads to an unfair market; the fee system in which different authorities apply different fee systems that add burdens for developers; the fact that the market is not fully regulated, with the situation in the large cities better than that in the smaller cities; the problem of lack of skills in the construction process, sale process and in property management services; inconsistent government interventions that might lead to the restriction of bank loans; the fact that the market suffers from a lack of transparency as a whole, including the complicated procedures for land allocation and the fee system; developer-side problems such as when developers come from different cities and have different backgrounds, experiences and skills - such variations also cause problems in the market operation. Other problems include developersrsquo; relationship with the authorities, lack of a master plan, lack of a secondary market and the immaturity of the buyers. Finally it is suggested that in the short-term large cities like Beijing, Shanghai and Canton will have a slight decline but then a steady boom reaching its peak within 5-10 years.

Keywords

China property market, developers, Beijing

Background and Previous Literature

China is the most populous state on earth but its arable land per person is far below the world average. Land is therefore the most valuable resource. The modern real estate market in China came into existence only after 1978 when the economic reforms began. All land is owned by the State; prior to the open door policy and the consequent economic reforms, land was allocated by the State through central economic planning and was regarded as free in decision-making and investment processes (Li, 1995-1997; Walker, 1991, 1994, 1995, 1996). However the Chinese had a long history of private property rights in land in imperial China. Before communism, Chinese proprietors had freedom to use land for any purpose and derive income from these uses; they could also alienate, transfer, subdivide or agglomerate the use and income rights with the use of contract (Lai, 1995). During imperial China, most of the people passed the land or rights to their family members; most of the lands were for agricultural purposes or for the construction of houses for family members. The transfer of the land or the rights outside family members was uncommon. Therefore it cannot be said that the land and property market has never existed but it was not active. After the communist revolution and the setting up of the Peoplersquo;s Republic of China in 1949, ownership of landed property by proprietors was abolished as the communist ideology condemns property ownership as the basis of class exploitation. Private property rights were replaced by central economic planning in the form of discretionary rights for the communist party members (Lai, 1995).

According to Walker and Li (1991-1997) land became valueless or ceased to be a factor of production, but Lai (1995) argued that although such values were not allowed to be reflected in terms of price, this did not mean that they disappeared. However the results of the socialist land systems were inefficiency from the point of view of a market economy: land was allocated without compensation, terms of years were not specified and right of transfer was unclear; also obligations and rights of land users were not clearly defined (Walker, 1994). As the planning failed, lands were left vacant and buildings were not maintained, costing great loss to the state.

Since the economic reforms began in 1978, China started to modify the system of land allocation with the intention of transforming the system from central-state planning to market-orientated. It was not until 1987 that Shenzhen City started to allocate land by public tender and auction; the PRC Constitution was revised to allow the transfer of the land use right in the 7th National Peoplersquo;s Congress in April 1988 (Walker, 1994). It is revealed in the researches by Walker and Li (1991-1997) that the land ownership was separated from the land use rights; the ownership of land remains

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中国房地产市场的问题与展望

Nell S Y Chang

麦金托什建筑学院，格拉斯哥艺术学院，

167 Renfrew Street，格拉斯哥，英国G3 6RQ

蒂莫西·哈弗德

圆形软件有限公司，2/6 Granard商业中心

Bunns Lane，Mill Hill，伦敦NW7 2DQ，英国

中国的经济改革自1978年以来一直持续了25年以上。1988年4月，当中华人民共和国宪法被修改为允许转让土地使用权时，房地产市场出现。有证据表明中国当局决心将房地产市场转为市场导向的制度。转型令人震惊和动态。补贴，公积金和住房津贴已经被用来帮助增加人民的负担能力。 2002年，当局消除了内部和外部市场的差异化，内部市场的价格控制停止了。目前的市场是否主要受供需因素的影响，是开放的。这项研究调查了北京开发商对中国房地产市场的看法。这项研究揭示了北京房地产开发商在这个新市场运作中面临的独特问题。调查结果来自13位北京开发商13位专业人士的深入访谈。事实上，近一半的北京专家认为中国房地产市场是开放市场，但一半认为是不公平的，可能反映了市场的实际发展阶段。主要问题包括：一些开发商可能获得免费土地的土地分配，导致不公平的市场;不同当局采用不同收费制度，为开发商增加负担的收费制度;市场不完全受到监管，大城市情况好于较小城市;施工过程，销售过程和物业管理服务缺乏技能的问题;可能导致银行贷款限制的政府干预措施不一致;市场缺乏整体透明度，包括复杂的土地分配和收费制度;发展商方面的问题，如开发商来自不同城市，具有不同的背景，经验和技能 - 这种变化也会导致市场运作的问题。其他问题包括开发商与当局的关系，缺乏总体规划，缺乏二级市场和买家不成熟。最后建议在北京，上海，广州这样的短期大城市会有轻微的下滑，但是在5 - 10年之后，稳定的高涨将达到顶峰。

关键词

中国房地产市场，开发商，北京

1.背景和以前的文学

中国是人口最多的国家，但人均耕地远低于世界平均水平。因此，土地是最宝贵的资源。中国现代房地产市场仅在1978年经济改革开始之后才开始存在。所有土地均由国家所有;在开门政策和随之而来的经济改革之前，土地由国家通过中央经济规划分配，在决策和投资过程中被视为自由（李，1995 - 1997年;沃克，1991年，1994年，1995年，1996年）。然而，中国在中国帝国的土地上拥有悠久的私有财产权。在共产主义之前，中国东主有自由地利用土地出于任何目的，从这些用途中获得收入;他们也可以使用合约来疏远，转让，细分或集结使用权和收入权（Lai，1995）。在中国帝国，大多数人将土地或权利交给了家属;大多数土地是用于农业用途或为家庭建造房屋。移交土地或家属以外的权利是不常见的。因此，不能说土地和房地产市场从未存在，但没有活跃。 1949年共产主义革命和中华人民共和国成立后，东主的土地所有权被废除，因为共产主义意识形态谴责财产所有权为阶级剥削的基础。私有财产权被中央经济规划取代为共产党员的酌处权（赖，1995）。

据沃克和李（1991 - 1997年），土地变得无价值或不再是生产要素，但赖（1995）认为虽然这些价值观虽然不允许在价格上得到体现，但并不意味着它们消失。但从市场经济的角度看，社会主义土地制度的结果是无效的：土地分配没有补偿，年限未明确，转移权不明确;土地使用者的义务和权利也没有明确定义（Walker，1994）。由于规划失败，土地空置，建筑物维护不力，对国家造成巨大损失。

自1978年经济改革开始以来，中国开始修改土地分配制度，将制度从中央计划转为市场化。直到1987年，深圳市开始通过公开招标拍卖分配土地， 1988年4月，“宪法”修改为允许在第七届全国人民代表大会上转让土地使用权（Walker，1994）。 Walker和Li（1991 - 1997年）的研究显示，土地所有权与土地使用权分离;土地所有权仍然存在在国家手中，但土地使用权可通过拍卖，招标，谈判和私人条约交易。有争议认为，现行的可交易土地使用权合法设定是企图按市场机制重新划拨国有土地。此后有两种类型的土地：一种是国家根据市场价格向用户销售的土地，允许进一步转让土地使用权;另一个是国家以远远低于不允许转让土地使用权的市场价格的行政分配的土地。分配土地和出售土地的共存导致房地产市场不公平竞争。在新的市场体系下，土地将得到补偿，有限期限。由于术语随着使用类型的不同而不同，这带来了城市发展的异常。另一个难点在于拍卖系统，国营企业在拍卖中大量使用国家资金，不负责任地行事。第三个困难是地方当局缺乏经验（Walker，1994），以及所有建筑行业人员，特别是物业管理人员缺乏经验（Li，1995）。

中国共产党执政后，由于土地不是中国的可交易市场商品，因此土地价值和资产价值的确定是房地产市场的一大难题。虽然上述声明可能是有争议的，但中国在确定土地价值和资产价值方面的经验确实是非常有限的。改革初期，土地价格低估导致国家收入的不公平竞争和亏损（李，1996）。中国方面最终提出使用基准价格作为最低地价的参考，引起了房地产专业人士的批评和兴趣。这个想法来自胡（1990）的研究，他认为估值是对房地产市场的控制，而不是评估房地产市场的经济表现。土地价值是通过价格机制控制房地产市场的手段，促进土地使用权交易，加强国家对土地资源的管理（Walker，1996）。 1994年至1996年间进行的研究（Li，1996; Li，1995; Walker，1996）在实践中指出了基准价格问题。私人协议和公开招标的市场地价大大偏离了基准价格，这显然不能作为反映实际市场供求形势的现实参考（Li，1995）。社会主义经济学价值观，使得基准价格与市场价格不一致。在社会主义原则下，生产成本功能指挥价值独立于市场环境。价格包括转运费，基础设施支付对租户的发展和赔偿金，这与反映未来现金流量的公开市场价值截然不同。另一个相关问题来自中国的资产评估。中国评估人认为，土地和财产应分别评估，地价应参照基准价格。英国和美国评估师采用的市场方式的资产价值大大超过了中国方法（Li，1996）。这给投资者在房地产市场做出投资决策提供了一个障碍，并且由于市场和官方信息的偏差，在中国的房地产开发项目的开展分析或可行性研究中引起了一个问题。

在改革初期，由于产权混乱，土地征用程序极为复杂，土地价格确定存在问题，房地产市场的投资仅限于高价格的外部市场。当投资回报难以衡量，投资风险变得更难量化时，投资者需要研究两套供求因素。因此，项目融资难以获得，特别是中国内外投资基金的融资（Walker，1994）。据陈（1996）的说法，除了确定土地分配的土地价值和双轨制之外，还有LUR制度下还有其他问题。房地产投资者和开发商必须面对中央，省和地方政府分别征收的各种财产相关税费（PTF）。有关部门和当局可以征收他们认为合适的任何PTF，而且经常是任意的和重叠的。这给投资者造成非常沉重的负担，高达开发总成本的55％。 1997年，中央政府下令有关部门撤销48项任意，重叠或无关的手续费。另外一些地方政府部门在土地使用权拍卖中使用公款与私人开发商竞争;这不仅仅是造成不公平的竞争，也影响到健康房地产市场的发展。城市规划和财产信息存在问题。陈（1996）则得出结论，目前房地产市场的困难是暂时的，随着时间的推移会有所改善。为了保持市场供应平衡，中国政府将住宅市场分为不同的部门：福利住房，最低利润住房和商品住房，进一步分为内部和外部商品市场。这两个子行业是实际市场，因为它们更频繁地交易，价格或多或少被调整市场供求关系，除内部市场使用的人工价格上限控制外。办公室市场也分为内部和外部市场，外国人不能在内部市场购买物业（Walker，1994）。然而，这个中央计划市场逐渐转向以市场为导向的市场。 1998年国有企业决定永久停止向员工分配福利住房; 2000年，工作单位完全摆脱了为其工作人员提供住房的负担。这个政府房屋改革对房地产市场有很大的影响;上海全年销售额同比增长90％，个别采购量增加。 2002年，当局解除了内外部市场的差异化，整体市场主要受供需因素的影响。

如上所述，在社会制度下，通过中央国家规划分配住房;个体户通过他们正在工作的组织分配住房。他们被要求以名义利率支付租金。国有企业必须承担许多社会责任，对这些企业的收入产生不利影响，造成住房短缺问题。 1988年房屋改革需要解决住房发展缺乏资金问题，以及房屋购买力不足的问题（Wong，Yeung and Howes，1998）。由于在这样的新房市场缺乏经验，所有的城市都被鼓励制定新的政策来解决问题。来自这个不成熟的市场，已经产生了一些创新的想法。 1979年第一次全价住房销售因工资低而失败。 1987年国务院批准的试点改革项目在四个城市实施。这包括支付增加租金的住房券的问题。根据员工的服务年限，还可以购买房屋的各种类型的折扣。

1991年，上海市政府推出了住房公积金，后来成为各城市解决建设和抵押贷款问题的典范。大多数城市增加了分配住房的租金，以鼓励购买房屋。这必须通过增加企业将住房的资金转回个人，这是地方政府迅速发现的工资。不过，这并不能解决房屋买家的负担能力不足，因此推行公积金计划。该计划要求雇主和雇员都将每位员工的5％的工资提供给住房储蓄账户。资金可以撤回用于家庭购买，建筑和装修;并且为参与该计划的人提供抵押贷款。大多数城市在1995年通过了这一计划。然而根据这一时期的研究，负担能力仍然很低，这将是解决问题的缓慢手段（Wong，Yeung，Hui，Howes＆Kong，1998）。

一些学者认为，只有通过增加租金或出售房屋，而是通过国有企业改革，单位分离和住房供应，以及增加负担能力，才能实现改革。广州是制定和建立住房津贴计划的住房改革的先驱。 1997年，广州政府宣布创新住房计划，将不再将住房分配给1997年9月30日以后任命的公务员。从1998年开始，不再向国有企业和公务员的雇员分配住房;政府却提供现金的住房津贴，帮助人们购买房屋（Hui，Wong，Yeung，Howes＆Kong，1999）。研究发现，与其他城市相比，深圳商品住房市场的房屋销售相当成功。这主要是因为有很多人为薪酬较高的国际公司工作;而且还有很多海外雇员买得起房子。然而，在像重庆这样的城市，住房投入大幅增加，住房供求不匹配，导致价格较低的房屋短缺，价格较高的房屋过剩。

中国房地产市场诞生二十五年来，考察这个年轻市场的发展，问题和前景是合适的。研究的问题是当前中国房地产市场是否主要受供需因素的影响，还是存在决定市场运作的其他制约因素？此外，1978年这一新市场的短期和长期前景将会如何。这些调查结果来自于二零零二至零三年度，共有十三名北京开发商的专业人士进行了深入访谈。这项研究的意义在于，它是第一个真正关注中国开发商对中国市场的看法的研究，揭示了他们在这个转型市场运作中面临的独特问题，以及他们对短期的专业观点和长远的市场前景。调查结果不仅有利于中国市场的发展，也为其他新成立的东欧市场提供了一个重要的例证。应该认识到，这项研究有限制：由于受访者都是开发人员，他们的看法在某种程度上可以是片面的观点。然而，由于研究目的之一是反映中国开发商的观点，本文以其观点呈现。中国市场是否是公开市场的争论

针对开发商认为中国房地产市场是开放市场的问题，受访的北京专业人士中有一半表明，有一半是建议不是。来自北京开发商的一些专业人士表示，中国房地产市场自1990年以来一直是公开市场。过去市场受到政府的严格控制，但现在的控制更为宽松。政府自九十年代以来一直允许外商投资房地产市场，但直到采访之日，中国还没有独资的外商投资公司，所有外国投资者都必须有中国合作伙伴。其他北京专业人士表示，至少销售过程是公平竞争的问题，取决于开发商的权力;虽然个别市场仍然存在地方政治问题，但他们大多同意市场管理令人满意。一般来说，他们认为中国市场将来会日益开放;例如当局刚刚解除了内部和外部市场的差异（2002年）。

另外一半的专业人士表示，中国房地产市场和北京房地产市场不是开放市场，因为政府政策面临太多障碍。房地产开发经验不广泛，需要改进的方面有很多方面和领域。主要的问题是整个系统的复杂性和缺乏透明度，因此“没有任何想加入这个领域的人可以这样做”。例如，承包商的工作对外国专业人士或其他国家的公司不开放。开发商需要申请开发许可证，并要求承包商做同样的事情。相信许可证制度是由政府雇用来控制从事这项业务的自由。同样，开发人员也需要申请单独的销售许可证。所有许可证和证书制度及其相关程序都不必要地复杂化，这对任何试图投资这个房地产市场的投资者都构成障碍。虽然每个国家都可能需要保护当地的行业和企业家，但由于程序的复杂性和整个系统的透明度，中国市场的情况更加恶化。一位开发商指出，中国市场是否是开放市场，取决于开放的人民;也就是说，这是对中国人民的公开市场，而不是外国人。据透露，每个城市的财产法律法规不尽相同，但建筑规定和抵押安排通常受到政府非常严格的控制。有专业人士认为市场不依赖市场需求;它也不是取决于开发商或买家的需求;在很大程度上依赖于政府的政策。虽然大多数城市都有城市发展总体规划，但问题是当政府监督市场时，不遵循市场需要或趋势来修改计划。例如5年前北京的市场需求与5年以后的需求大不相同，总体规划与十年前的计划仍然是一样的;因此大多数专业人士认为它根本无法满足当前的需求。

事实上，开发商认为中国房地产市场是否是开放市场的答案是绝对不可以的。从2000年左右开始，上海和一些大城市开始在土地上进行拍卖;这是成为公开竞争的公开市场的标志。不过土地拍卖并不常见;所以只能说市场正在全面开放市场。而其他人则认为，由于中国房地产市场仍然受到政府干预，政府目前绝对不是公开市场;但他们大多同意它正在逐渐向开放市场转变。中国市场运行中的主要问题自由从事业务

如上所述，相信许可证制度是由政府雇用来控制从事业务的自由。此外，所有外国投资者都必须与中国开发商合作。土地分配问题在中国房地产市场出现的初期，政府受到

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