一份基于大数据房地产开发的最佳利用综合方法论分析外文翻译资料

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附录A 译文

一份基于大数据房地产开发的最佳利用综合方法论分析

摘要：本研究探讨了在大数据新兴的商业环境的变化下，整合了房地产开发规划和可行性研究的方法。它结合了模糊理论对高层混合开发项目最佳利用进行了审查；因此，它确定了一种基于大数据的创新决策方法用于系统化的预测影响房地产开发中各种因素。在这种背景下，该研究通过整合传统和基于大数据的高层混合用途项目，创造了新的评估领域和因素。利用层次分析过程（AHP）方法，每个值的权重通过相对显著性和模糊测度来校准。为了实现更客观、更清晰的评价，一中应用分析方法论的测量技术被开发出来，并提出了其技术在该领域的应用前景。评估人员可以通过过程的审查，在开发项目规划过程中系统地评价相关的评估领域。研究结果还反映了房地产和城市土地利用规划中不同项目具体条件的可变性，从而为评价系统的运行提供了启示。

关键词：大数据;决策;可行性研究;模糊理论;高层建筑;混合用途开发

1.简介

随着信息和通信技术（ICT）的进步，数据的传输量呈指数级增长；因此，大数据技术成为最具创新性的技术之一，并在目前的信息技术中获得了广泛的关注。因此，不少公司有兴趣引入大数据系统来分析和利用各种类型的数据并创造新的业务。为了应对这一变化趋势，负责艰巨项目规划和开发的房地产开发商们正努力在其主要领域的房地产开发规划和可行性研究中创建并实行一个基于数据的决策系统。特别是在可持续的房地产开发类型中的高层建筑和综合体项目，这是最终的开发方法；它们包括了所有的情况，如政策立法、商业实体的规划、以及未来城市规划的战略之一：通过改变消费者的模式来使城市紧凑。

回顾历史，人类已经试着去建造越来越高的建筑。由于城市人口随着土地利用的密集发展而扩大，高层建筑高度不断提升，促进了房地产业的发展。韩国高层建筑随着63会展中心（COEX）的建成，在20世纪80年代发展起来。自2000年起，随着市场和技术水平的蓬勃发展，韩国的城市建立了越来越多的综合体高层建筑。特别是在2008全球金融危机爆发之前，超高层建筑凯隐因为各种融资项目而蓬勃发展。但是，这些发展导致了人们对高层建筑的负面看法，如单调的塔楼群破坏了城市的天际线和项目区周围严重的交通堵塞。对高层建筑的这些看法，大多是通过对建筑和社区居民的个人访谈，以及对高层建筑的研究来取得的。

本研究探讨了在新兴的大数据时代，对高层综合体建筑开发的最佳利用进行可行性研究的综合方法。我们确定了一种基于大数据的创新评价方法，用于系统化的预测影响房地产开发及土地利用规划项目中各种因素。此外，本研究利用大数据来区分计划实施高层建筑综合体开发项目的商业实体和消费者们所青睐的那些因素以确定项目的评估。在此，本研究旨在提出一个能够评估高层建筑综合体项目的系统，并将模糊理论与大数据定向评估结合，开发出一种能够更加客观清晰的评估这些项目的决策方法。最后，本研究旨在未来快速变化的商业环境中，提高高层建筑综合体可行性研究的方法的效用。此外，本研究采用的研究方法包括对高层建筑综合体的预期影响因素进行单位分类、根据每个层次中的因素设置优先级来使用分析层次过程（AHP）技术进行分析，并应用模糊理论补偿相对论，提出了一种更客观、更系统的计算方法。图1表明了本研究的分析过程。

图1 研究流程

2.文献综述

2.1.大数据的定义和要素

“大数据”指代的是在数量上比以往更大、更多样的数据，数据生成周期（即实时生成）和格式（包括数字和非结构化的数据，例如文本），使用传统方法难以对其进行收集、储存、搜索和分析。大数据所涵盖的内容正在改变，包括系统化的工具、平台和分析方法，并且通过大数据也指代通过使用和分析大量数据以及基于生成的知识，预测变化来提取有价值的信息的技术。它创造了无法从传统方法中获得的新的价值。一般来说，大数据的规模在体量、周转率和多样性上与传统数据区别开来。

2.2.大数据的特征和形式

大数据的特征主要有体积、速度、多样性（3V）并可以增加数据的值和复杂性取决于研究人员。换言之，大数据不仅由一个数据库管理系统（DBMS）组成，还由一个实时数据，如社会数据组成。大数据包含了现有数据单元之外的大量信息，如各种类型的比如照片和动图的非结构化数据，并且数据的生成和流通的速度加速了数据的处理。此外，大数据没有一个标准，这个现象加剧了数据管理和处理的复杂性并且需要新的技术来处理。大数据的基本目的是识别隐藏在技术、社会和经济环境中存在的大量数据的流动和模式。

大数据和一般数据分析之间最大的区别之一是，大数据实时利用半结构化或者非结构化数据。信息时代生成的数据可以采用各种形式，如文档、图象、视频和地图——以模拟或者数据的形式。大数据可以根据成型程度分为固定、不规则和半固定数据。这些非正式数据的主要来源是只能设备、社交网络服务和物联网（IoT）。特别是以交流为中心的非正式对话数据，其中包括了用户之间的个人意义，正呈指数级增长。在韩国，非标准化数据的数量是正式数据的三倍多。此外，随着智能技术和移动设备的不断使用和推广，社交数据已经成为了一种典型的非结构化数据形式，由用户通过社交网络系统自愿参与并产生，且帮助用户来了解世界。这种社交数据可以为政府和企业所用，并作为一种双向交流的手段来创造一个与客户实时共鸣的手段。事实上，通过社交网络系统手机的社会数据代表了基于共鸣的有意义且高度相关的情绪信息。

2.3.高层建筑综合体的开发

高层建筑和城市人居委员会（CTBUH）对高层建筑的定义不是基于它们的高度或者层数，而是根据它们对建筑设计、使用和城市规划的直接影响而决定。由于这类建筑的建筑环境和影响与普通的建筑有很大的不同，高层项目的发展受到社会，特别是项目所在地的社区的严格审核。

关于第一批高层建筑建造的时间和地点，人们有许多不同的观点，但通常认为是起源于美国的城市。特别是美国主要城市的高层塔楼已经经历了房地产开发的繁荣时期，这对现代城市的当地经济产生了重大影响。此外，矩阵网络深刻地影响了整合城市基础设施的社会和文化价值。不仅如此，包括电梯在内，高层建筑综合体还采用了高性能材料和先进的施工技术。防灾安全系统进一步的建设更是支持了其深度发展。

高层建筑综合体项目对城市土地的利用和可持续发展产生了积极的影响。这一发展吐出来土地利用的强度，从而在一个紧凑的城市中形成了可持续的城市空间。这被认为是通过避免水平扩张城市来减少土地利用，并强调突出垂直城市理念的密集土地利用以促进环境和经济的可持续性。这个概念允许更多人步行，随着一个区域的高层开发并通过限制市中心地区的容积率，以保障更多的开放空间供公共使用。因此，这可以扩大城市的开发感。

根据一篇文献综述，通过对建筑设计师和居民的访谈对高层建筑综合体的看法，可以得出以下几个因素：高度、形状、利润、区位、可持续性、可否疏散撤离、密度、安全结构和可用性。此外，在这些要素中可以找到如下增加宣传的规划部分：场地位置、绿色景观、社区环境、安全的基础设施、周围配套设施、街道环境和灾害下的安全保障。一些研究从经济、文化、技术和建筑制度等方面调查了高层建筑项目对社会的影响，并且认为投资者和开发商们应将他们的项目视为城市中私人和公共的资产，因为摩天大楼在充满活力和文化的市中心的融合方面起到至关重要的作业。此前的一项研究调查了全球超高层建筑的分布，发现中国的主要城市拥有最多的塔楼，其次是美国、阿联酋和韩国。一项对上世纪建造的曼哈顿高层建筑的研究报告称，建立建筑法规在控制市场条件下的成本和效益方面的重要性有所增加，而不是其他的经济因素，如建筑高度、街区数和房价。

3.研究方法

为了进一步调查高层建筑综合体开发的影响，本研究收集了来自投资者、开发商和项目的最终用户等利益相关者的信息。数据收集程序得出了一份由利益相关者认真考虑的对项目具有影响的因素清单。然后对定性因素进行定量的分析以进行更实际可行的评价和合理的决策。

3.1.高层建筑综合体项目预期效果的组成

高层建筑综合体开发项目的评价领域是系统组织衡量定性和定量效果的必要领域和因素。因此，在本研究中，我们将以往主要类别研究的评价要素重组为表3.

表3概述了评价体系，包括四个类别（经济和工业、社会和文化、技术和环境、声誉）。首先，经济和工业类别包括三个评价领域：国家经济、地方经济、工业效应和信息通信技术，评价领域主要由国家和地方经济和工业效益组成。社会和文化类考虑两个社会文化效应评价领域：社会和城市，以及文化涟漪效应技术和环境类别包括五个评价领域，涉及高层建筑综合体相关人员的国家形象和看法：环境、僵住机构和标准、成本、建筑技术水平和土地使用以及声誉。

3.2.评价领域的量化程序

如表3所示，每个评价因素都应通过综合方法进行定性和定量效果。特别是建立评估项目涉及到一个识别大数据分析的创新方法的过程。以下是高层建筑综合体项目开发评价在业务决策之前的可行性研究的分析流程图。在本研究中，模糊理论的预期效应测量基于以下过程系统安排：（1）计算各个评价领域的重要性；（2）编译结果的影响；（3）确定评价领域和评价因素的优先级。

图2显示了评价因素的分析方法。由于大多数案例产生了适用于调查的评价要素，这些合格的要素有必要被进行量化，以衡量高层建筑综合体项目开发中评价因素的影响。因此，本研究通过对评价项目进行分类，从模糊测量和分析层次过程中计算模糊效应和影响，并应用Choquet模糊积分。

图2高层建筑综合体可行性研究分析流程图

3.3.对评价领域影响的计算

在本研究中基于模糊理论，采用模糊推理法测量各类项目的影响因素。这表明每个评价因素的测量都存在一个模糊程度。其过程如图3所示。此外，该过程具有为业务决策提出最有的可行性研究方法，最终可以为未来开发用户界面业务决策平台的重要性。本研究采用模糊推理来探究评价项目的显著性水平。通过模糊理论来识别评价项目的显著性水平，该理论可以描述评价和验证过程中的模糊性。在基于模糊逻辑模式的模糊推理去模糊化后来确定量化值。表4显示了表示评价项目验证程度的语言变量。

图3高层建筑综合体评价项目可行性研究分析流程图

当项目验证程度低或在评价区域未验证时，应当计算其对评价区域影响的降低。在本研究中，评价对象的验证程度越高，对模糊集的重要性就越高。

如果有两名或两名以上的专家来评估评估领域内项目的验证程度，其评估结果的方法将以最小计算为基础。

按评价区域评价项目和要素验证

=MIN（专家A的评估结果，专家B 的评估结果...）

=专家A的评估结果and; 专家B的评估结果and; 。。。。。

本研究在评估评价区域内项目验证程度的基础上，利用蕴含规则规则进行模糊推理，计算出各评价结果的影响分布。然后，三角模糊集作为显示各项显著性的语言变量的隶属度，并通过面积中心法进行测量，这是一个去模糊化过程，如式所示：

（1）

模糊集成用于做出需要端点的绝对重要性的模糊决策。模糊尺度是对单个端点较高端点的贡献，是不可靠的。另一方面，通过评价项目的比较得到的重要性的可靠性较高。因此，我们使用了方程（1）。在本研究中，最终的重要性是通过考虑冗余度，即从模糊量表中获得的评价项目之间的相对关系来计算的。

3.4.评价项目总影响的计算

采用Choquet模糊积分法测量各因素的总体显著性水平，如式（2）所示。这可以表明代表冲突评价因素之间的显著性水平的lambda;-模糊性值。

（2）

（3）

本研究置于一个城市郊区区域之上，以衡量高层建筑开发项目评价因素的总体显著性水平。类别被分为城市状况、交通状况、行人状况和环境保护情况。模糊推断对各因素的影响分别为0.300、0.574、0.404和0.300，它们的重要性分别为0.508、0.621、0.501和0.425。表6显示了同时考虑的评价因素的重要性水平。

采用了基于（4）的Choquet模糊积分算法。评价区域的环境总影响水平为0.407。试验结果如下：

（4）

3.5.数据收集和分析设置

本研究通过高层建筑综合体的影响因素，对2019年4月5日至19日的房地产开发公司、建筑公司、金融公司、信托公司、房地产投资信托和基金相关公司、信用评级公司进行了调查。基于判断性和非概率抽样方法，从这些专业领域中抽取了200名专家进行个人访谈回答。表7给出了受访者的属性，包括他们的专业领域和职业生涯持续时间。在所有受访者中，73.5%与房地产开发直接相关，79%在其房地产开发职业生涯中工作了5年以上。

在定性指标的评价领域中，发放了一份调查问卷，其中包括基于AHP的相对重要性项目和基于模糊测量的绝对重要性项目。AHP的相对重要性量表的时间间隔分别为2，如在1、3、5、7中的。

本研究还通过模糊测度法考虑了基于绝对重要性较低的个体评价要素对上层评价项目的影响。

按评价区域计算项目的重要性是分析评价区域的关键操作。特别是在主观评价中，几乎不可能用清晰的表达来计算重要性。在这种情况下，专家的经验和知识发挥着重要的作用。本研究采用了AHP技术，以其优秀的主观评价测试能力而闻名。模糊积分在做出主观决策时也需要评价领域中项目的绝对重要性，这就是本研究采用模糊测度概念的原因。这个过程如图4所示，该过程

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