房地产企业的财务风险与防范外文翻译资料

英语原文共 4 页，剩余内容已隐藏，支付完成后下载完整资料

房地产企业的财务风险与防范

王郁玫 刘丹丹

西安建筑科技大学管理学院 中国 陕西

摘要：由于房价飞涨和房地产业存在的问题，国家已经对房地产业的发展进行了调控，这使得房地产行业面临更多的金融风险。为了引导我国房地产企业适应国家宏观调控和约束，本文采用归纳法和因子分析法对房地产金融风险进行了研究。讨论了房地产企业融资、投资、资本回收、现金流不稳定等方面带来的风险。从战略角度，系统地从宏观和微观两个角度探讨了上述风险的成因。针对房地产企业日常业务中存在的潜在风险，如多元化融资、加强应收账款回收、对投资项目进行科学可行的分析、确保资本链的完整性等，提出了解决方案。通过本文的分析，只有科学地分析和划分金融风险，才能根据具体情况找到降低金融风险的措施。

关键词： 房地产 金融风险 计量

1.引言

随着我国经济的快速发展和人民物质生活的好转，对房地产的需求呈现出扩张的趋势，导致房地产规模的全面扩张和资产环境的改善。但面对我国一系列的房地产调控政策，房地产企业更可能出现财务风险。对房地产企业的财务风险管理，应以分析和总结房地产行业内部财务风险的成因为目的。同时对房地产企业的财务风险进行识别和计量，采取适当的、可操作的控制策略，避免财务风险，使企业远离损失，最终达到有效控制房地产企业财务风险的目的。

2.当前房地产企业财务风险特征

2.1.融资风险

所谓融资风险就是企业为了获得财务杠杆的利益和强大的债务，如果不能用利息偿还资本，就会给企业带来风险。企业融资活动是整个生产经营活动的起点，企业根据经营目标调整投资需求。现如今，全球经济的快速发展，企业融资的来源是多样化的。如何利用最短的时间筹集必要的资金，使资金成本最低，是企业的目标。如果企业筹资活动在预料之外，会给整个经营活动带来影响。即使能够生存，发展也会有危险。

2.2投资风险

房地产开发周期较长，其中不确定性因素较多。如果以融资为出发点，则投资活动是企业活动的关键点。它将决定企业市场竞争力的成败，企业的生存和发展起着重要的作用。企业在投资前应进行调查、分析和评价，选择预期回报率大于资本成本的项目。在这一过程中，存在着许多可能的风险，如市场调研错误、投资项目过大、规划不善、负债过多等，有的公司可以控制，有的公司不能控制。

2.3资本回收风险

资本回收风险是房地产公司财务风险的另一种形式。其主要产品在房地产开发中可以销往国家，但由于政策、销售不畅导致付款缓慢和银行的贷款政策和程序的原因，导致公司收到按揭付款缓慢，收回企业的资本和资金需求不能同步。

2.4现金流不稳定的风险

现金流量管理是企业通过外部融资、存货和应收账款管理等手段，使企业保持正的现金流量，以满足企业正常经营和发展的需要，而不是浪费现金的囤积。房地产有其特殊性，因为全部依靠资本运作，长期储备现金，无法实现资本投资和利润最大化，对企业发展的影响不大，没有严重的现金短缺，很可能导致资本链断裂，看似矛盾，其实不然。房地产企业要发展具有长期、发展和建设经验的业务流程，从置地、土地开发、房屋建设阶段到交付完成，资金流动和长期周转率低，项目流动性差，因此，企业需要加强现金流管理。据调查，目前房地产公司大多是民营经济部门，缺乏现金流管理理念，在良好的经济环境下，盲目扩大生产规模，增加了企业风险管理的难度。许多公司很难持续发展，一个非常重要的原因是基金管理水平不高，规模却过大，使现金管理失控。

3.房地产公司财务风险的成因

3.1多元化融资渠道

3.1.1法律和国家政策环境

由于房地产开发与国民经济息息相关，国家保障国民经济健康发展，经常采用税收、金融、经济等手段对各种房地产开发行业进行金融宏观调控，其影响主要体现在以下四个方面：一是发展局域网、资源和土地利用规划直接影响供应，从而影响房地产开发状况。第二，政府各项税费将影响房地产价格，进而影响房地产销售。第三，政府的房地产交易政策将影响房地产的流动状况。第四，政府的财政政策将影响房地产企业的融资。

3.1.2通货膨胀

通货膨胀风险也称为购买风险，是指完成投资后的资本和投资后的货币购买力相比较，以降低企业的风险。由于房地产投资周期长，只要考虑通货膨胀因素，企业就会面临通货膨胀的风险。通货膨胀风险直接降低了投资的实际回报率。

3.1.3市场供求变化

市场在变化，房地产供求不断变化。房地产价格的波动会引起供求变化，而房地产开发的预期回报也会有所不同。更严重的是，当一个房地产市场供过于求，在一定程度上，房地产开发企业将面临房地产商品积压的局面，不收回资金，无法偿还贷款，投资者很容易导致破产

3.2微观因素分析

3.2.1缺乏财务预算管理

房地产行业是典型的资本密集型行业，投资大，开发周期长，占用资金时间长，项目调整差。一些房地产开发商认为，只要项目取得土地使用权，组织工程按设计图纸施工，然后投入适当的资金，项目就能按期完成，这将产生经济效益。但是，如果房地产企业不从预算中考虑，对房地产开发项目的财务分析也没有从土地成本、资本运营、经济收益率等方面进行详细的财务预算，那么企业就无法设定目标利润，更不用说成本指标的估算和分解实施了。由于在资金管理中，财务管理盲目地操作工作，只停留在简单的会计核算中，忽视了成本控制，进而增加了项目投资成本，对经济效益的影响。

3.2.2成本控制松懈

房地产业务成本管理十分复杂，包括拆迁补偿费、前期建设费、基础设施费；建筑安装费构成一系列工程费用。当项目完成后，需要对成本进行分配、收集、再分配，然后将其纳入插补直到最终受益者，这一系列的工作需要根据每个交易的具体情况来开发产品。有的房地产企业只注重项目的进度和质量，而忽视了财务部门在财务和成本核算中的成本控制，简单、粗糙，使企业财务人员成为简单的机械台账，财务管理跨企业无法启动，这将影响企业的经营。

3.2.3资本结构合理

资本结构主要指股权资本中各资金来源与债务资本之间的比例关系。房地产开发公司自筹资金，实行分段记账、银行贷款、商业债务四个部分，其中自有资金往往占资金的比例很小，债务资金往往是企业所有资金的来源，占到60%以上，有的甚至高达90%，许多国内知名房地产公司的德营业税比率是非常令人印象深刻的，比如范克和宝力房地产的负债率高达80%。企业自有资金及总额借入资本的资本比率不适合对财务风险收益形成负面影响。房地产企业经营本项目必须有一定的资金，在筹集资金时要及时足额，直接关系到企业的发展活动能否顺利进行，从而影响企业的生存。

3.2.4缺乏现金流管理

房地产公司要发展需要一个长期的业务流程，从征地到过开发建设、土地开发、住房建设阶段再到竣工交付，资金流动性和长期周转率较低，项目流动性较差，因此需要加强现金流管理。据调查，我国房地产行业，尤其是大型房地产行业，企业控制着大部分国有资本，或是正从国有企业转型为国有企业，如效率低下、缺乏管理、内部激励约束机制不完善等缺陷较多。被反射的企业内部以及企业与上级之间的多个部门在资金现金流量管理和使用效益分配等方面的责任不明确、管理不善，导致现金使用效率低下、现金安全性和诚信度往往无法保证。

4.房地产公司规避金融风险措施

4.1融资渠道多元化

房地产企业应充分挖掘其潜力，利用留成基金，同时实施多渠道融资策略，以补充现金流不足。大多数房地产公司的主要资金来源是：自有资金、银行贷款、建筑承包商预付款、公开预售一段收入、销售收入和其他资金。然而，随着资本链的日益紧密，企业不得不寻求更多的融资渠道，房地产证券融资（发行股票和债券）、信托融资、房地产投资基金、金融、外商投资或合作开发项目等融资将受到关注。尤其是不能提高资产负债率的股权融资，对于负债较高的房地产企业来说是比较常见的。通过多元化的融资渠道，优化资本结构，无论是财务杠杆的全部负债还是财务风险都能控制在企业能够承受的范围内，都有利于企业的长期稳定发展。房地产企业应根据自身的具体情况，审查其存在的财务风险和财务管理上的不足，降低债务融资、控制债务水平、关注股票、可转换优先债券、风险投资和私募股权基金等融资方式，优化其资本结构。缝合。这可以减轻利息负担，降低财务风险，提高经营业绩。另一方面，可以降低财务杠杆的利率，降低经营成果的利息支出。

4.2加强应收账款管理

金融活动是恢复资金的重要组成部分。应收账款是造成资本回收风险的一个重要方面，应收账款会加速现金流。虽然它能使企业产生利润，但不使现金增加，相反会使企业利用有限的营运资金垫付未实现的利润和税收支出，加速现金流出。由于房地产投资与消费品具有二元性，房地产投资回收的不确定性大于其他投资工具。而房地产投资还涉及政策法规、金融趋势、区域供求、消费者偏好和需求侧，以及提高人们生活质量等方面，因此容易受到各种因素变化的影响，产生流动性风险，导致资本链。因此，加强资金回收和集中管理尤为重要。加强应收账款管理。房地产开发公司应尽快收回应收账款，减少坏账损失，降低经营风险，盘活存量资金，逐步降低商业空置率，减少资金使用量，加快资金流动，提高资金利用率，使开发公司逐步成为资金。尽快实现良性循环。

4.3防止投资风险

房地产投资项目量大，资金使用时间长，企业投资决策将面临一定的风险。为了保证投资决策的正确性和有效性，必须以科学的投资决策过程为基础，认真分析投资项目的可行性，财务可行性分析是投资项目可行性分析的专业，它包括：收入、费用、利润等业务指标。ORS的预测与分析；对于资本投资、资金划拨和回收操作过程的预测与分析；对于资产、负债、股权的预测与分析；对项目现金流量、净现值的预测与分析，包括补偿率等指标与收益之间的平衡。以及项目的风险预测和分析。论证投资项目的技术可行性，运用多种方法计算相关指标，合理确定不同项目的优缺点。

4.4现金流量风险控制

商业和房地产管理活动将在现金流量表上显示，商业资本链中的现金流量问题将出现断裂，无法保证其商业活动，并将导致商业破产。必须加强对企业营销费用的日常现金流量监测和管理，首先是经营成本、工资和商业贷款利息；其他费用，如现金流量与销售成现金流量密切协调管理，优先权并存；同时我们应重视现金流量与科学管理，严格控制费用，合理支出、金额、审批等多重审计，防止现金安全问题的发生。

5.总结

综上所述，由于市场体系发展不完善，再加上对大型房地产企业的投资，周期长、风险高的特点，导致许多房地产企业具有较高的应收账款、银行贷款等，在一定程度上制约了房地产经营活动，影响了房地产企业的盈利能力。企业甚至中断了连锁经营，给企业带来了巨大的财务风险。这也已在实际活动中得到证实，如住宅单位现象。如何控制企业的财务风险是摆在房地产企业面前的一个问题。通过以上讨论，我们可以得出这样的结论：只有对房地产公司的财务风险科学做出科学的决策，才能解决问题，找到降低财务风险的途径。

参考文献

[1]Christoffersen，Peter，Gonalves，Silvia，“金融风险管理中的估计风险”，《风险杂志》，2005.3

[2]金融集团结构风险，金融市场趋势，第113-114页，2010

[3]张晓静，孙涛，“中国当前的房地产周期和潜在的金融风险”，中国与世界经济，2006

[4]Raman C.Patel，Robert A.Olsen，“房地产投资信托系统风险的金融决定因素”，《商业研究杂志》，1984

[5]Stephen A.Ross，Randall C.Zisler，“房地产的风险与回报”，《房地产金融与经济杂志》，第175页，1991.2

[6]Angelo Barbieri；Vladislav Dubikovsky；Alexei Gladkevich；Lisa R.Goldberg；Michael Y.Hayes，“中央限额和金融风险”，定量金融，第1091-1097页，2010.10

[7]Peter G Moore，“处理金融风险”，欧米茄国际管理科学杂志，第183-190页，1979.3

[8]Luca Rigotti；Chris Shannon，“金融市场的不确定性和风险”，Econometrica，第203-243页，2005.1

[9]J.-Ph.Bouchaud，“金融风险理论的要素”，物理A:统计力学及其应用，第415页，1999.1

[10]Mahlon Apgar，“控制房地产风险”，《商业视野》，第57页，1976.2

剩余内容已隐藏，支付完成后下载完整资料

资料编号：[18207]，资料为PDF文档或Word文档，PDF文档可免费转换为Word