中国城市商业住房发展外文翻译资料

Commercial Housing Development in Urban China

Summary. Housing privatisation has been one of key features of reform during the 1980s and the 1990s in many countries. Chinese housing reform has attracted attention because of its distinctive features and there have been a number of commentaries on the general progress of urban housing reform policies. However, there has been no systematic study of the development of commercial housing in Chinese cities. The aim of this paper is to provide an up-to-date account of commercial housing development. It examines the scale of investment during the early 1990s, the development process, quality and design standards, the commercial housing market and the management of residential estates. The conclusions draw attention to several important problems of commercial housing development including the lack of appropriate legislation and control, the mismatch of housing supply and affordability, and the underdeveloped nature of the urban housing market.

Introduction

Urban housing was provided within a socialist system in China for over 30 years after 1949. Through the 1950s and 1960s, private rented housing in urban areas was systematically transferred to local government (Wang, 1992). At the same time, the government had built large quantities of public housing through industrial expansion or urban renewal programmes (Kirkby, 1990; Wang, 1995; Wu, 1996). By the end of the 1970s, the dominant role of public-sector housing provision through employment had been established in all Chinese cities. This system, however, had many problems. Serious housing shortages, insufreg; cient investment, corruption in distribution, very low rents and poor management are only a few examples.

Since 1980, the role of the state in housing and how the housing problem can be resolved have been the subject of continuous debates. With the introduction of economic reforms which allow market forces and private enterprise to play an increasing role in the economy as a whole and in the production and consumption of housing in particular, the state no longer saw itself as the only body that could solve the housing problem. In 1988, the government initiated the Ten Year Reform Strategy. One of the major objectives of this was to encourage urban residents to buy their houses, to establish housing development funds and to reform the rent system in the public sector (Liu, 1989). Since then, new approaches and policieshave been initiated to commercialise the urban housing provision system and encourage commercial housing development by private and joint-venture companies building for a proreg; t and selling properties on the open market at market prices. Various central and local legislation and regulations on privatisation of urban housing have been issued and large quantities of houses have been built by developers. As a result, a commercialised housing development and distribution system is emerging in the country (Chen, 1996; Chen and Gao, 1993; Chiu, 1996; Lau, 1993 and 1995; Tong and Hays, 1996; Wang and Murie, 1996). More recently, the government has planned to use the commercial housing development sector as the motor to drive future urban economic development and reforms. The development of this increasingly important sector has not been the subject of research although the literature on Chinese housing has increased rapidly (Fabre, 1990; Lim and Lee, 1990; Chu and Kwok, 1990; Chiu and Lupton, 1992; Dowall, 1994; Zhou and Logan, 1996).

The aim of this paper is to examine some of the key features and issues that have arisen in relation to commercial housing. ¹ Initially, it sets out the context of urban land reform which has provided the platform on which commercial housing could develop. The paper then goes on to consider some of the key characteristics of commercial housing. Official statistics indicate a very substantial growth of commercial housing, but many of the developers are themselves publicly owned or are joint-venture companies and the extent of government influence on what has developed remains significant.

Equally important, as the commercial housing sector has expanded, so issues of housing quality have raised more concern. Official enquiries into the quality of housing have identified serious shortcomings and government has actively intervened through experiments and advice to try to raise the quality of construction and design. It has also intervened to set standards in relation to management. These features of commercial housing suggest a sector which, while distinctive from previous state housing provision in China, is not the same as commercial housing in other countries. Issues about the ownership of land also relate to this.

The evidence about who purchases commercial housing identifies another distinction from commercial housing sectors elsewhere. Rather than the predominant purchasers being individuals, they are public-sector work units purchasing housing for their own employees. Again this implies a significant shift from the old forms of provision of housing in China, but at the same time considerable difference from systems elsewhere.

In conclusion, the paper argues that while it may be appropriate to describe the emerging sector as a commercial one and while it does have distinctive characteristics, the sector remains strongly linked to the public sector and influenced by regulation and public policy development. There are important breaks with the past but also significant continuities. The commercial housing sector has often been developed by companies which have grown out of state construction companies. The buyers of commercial housing are more likely to be public-sector work units than individual private purchasers. The issues surrounding the design and quality of commercial housing have also not developed spontaneously through an emergent market

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中国城市商业住房发展

概要:房屋私有化是许多国家1980年代和90年代改革的重要特征之一。中国的住房改革由于其特点，引起了人们的关注，对城市住房改革政策的总体进展也有了一些评论。然而，中国城市商品房发展情况尚未得到系统研究。本文的目的是提供商业住房发展的最新情况。它研究了20世纪90年代初期的投资规模，发展过程，质量和设计标准，商品房市场和住宅管理。这些结论提请注意商业住房发展的几个重要问题，包括缺乏适当的立法和控制，住房供应不匹配和承受能力以及城市房屋市场的不发达性质。

介绍:1949年以后，中国30多年来，在中国社会经济体系中提供了城市住房。到了二十世纪五六十年代，城市私人出租房屋已经被转移到地方政府（Wang，1992）。与此同时，政府通过产业扩张或城镇化建设大量的公共住房（Kirkby，1990; Wang，1995; Wu，1996）。到20世纪70年代末，所有中国城市都通过就业提供公共部门住房供给的主导作用。但是，这个系统有很多问题。严重的房屋短缺，投资不足，分销不合理，租金极低，管理不善只是几个例子。

自1980年以来，国家在住房中的作用以及住房问题如何得到解决已成为持续辩论的课题。随着经济改革的推出，市场力量和企业在整体经济和住房制造和消费方面发挥越来越大的作用，国家不再仅仅看到自己是唯一的可以解决住房问题的机构。 1988年，政府启动了“十年改革战略”。其中一个主要目标是鼓励城市居民购房，建立住房发展基金，改革公共部门的租金制度（Liu，1989）。此后，已经开始实行新的办法和政策，商品化住房提供制度，鼓励私营和合资公司建立商品住房开发，以市场价格在开放市场上出售物业。发布了各种中央和地方的城市私有化立法规定，开发商纷纷兴建了大量房屋。因此，国内正在出现商业化住房发展和分配制度（Chen，1996; Chen and Gao，1993; Chiu，1996; Lau，1993和1995; Tong and Hays，1996; Wang and Murie，1996）。最近，政府计划以商品房开发部门为动力，推动未来城市经济发展和形成。发展这个日益重要的部门并不是研究课题，尽管关于中国住房的文献迅速增长（Fabre，1990; Lim和Lee，1990; Chu和Kwok，1990; Chiu and Lupton，1992; Dowall，1994; Zhou和Logan，1996）。

本文的目的是研究与商品房有关的一些主要特点和问题。 1最初，阐述了城市土地改革的背景，为商业住房发展提供了平台。然后，本文继续考虑商业房屋的一些关键特征。官方统计数据显示，商品住房的增长非常可观，但许多开发商本身是公有的，也是合资公司，政府对发达国家的影响程度仍然很大。

同样重要的是，随着商品住房部门的扩张，住房质量问题越来越受到关注。官方对房屋质量的调查发现严重缺点，政府积极干预实验和建议，力求提高建筑设计质量。它还干预了制定管理标准。商业住房的这些特征表明，中国以前的国有住房投资的情况与其他国家的商业住房不一样。关于土地所有权的起诉也与此有关。

关于谁购买商业住房的证据与其他地方的商业住房部门有区别。而不是主要购买者是个人，他们是为自己的员工购买住房的公共部门工作单位。这又意味着与中国旧住房供应形式的重大转变，同时与其他地方的制度有很大差异。

总而言之，论文认为，虽然可以将新兴行业描述为商业性行业，但它确实具有鲜明的特征，但仍然与公共部门密切相关，受到监管和公共服务的影响政策发展。与过去有重要的休息，但也是重要的休息。商业住房部门往往是由国家建设公司成长的公司开发的。商业住房的买家比个人私人购买者更有可能成为公共部门的工作单位。围绕商业房屋的设计和质量的诉讼也没有通过紧急市场过程自发发展。对质量和设计的早期担忧导致国家鼓励在这一领域的新方法以及房地产管理以及居民参与管理房地产的活动。现在出现的是现有的以公共部门为主体系和新的市场体系的影响的混合体。

土地改革

20世纪80年代后期，通过对城市土地管理进行重大改革，使得中国商品住房的大规模发展成为可能。没有这些变化，这个部门就会很难发展。因此，商品住房发展的基本要素是土地改革。

20世纪50年代初的土地改革后，中国的城市土地由国家（直辖市）和农村（包括郊区）的土地所有，由农村集体所有（1978年以前的村庄以及自那时以来的村庄） ）。当城市扩张需要更多的土地时，市政府将通过减少土地征收农村土地征收农民补偿金，并将农村居民登记的农村劳动力转移到城镇居民登记（以使其能够他们要在这个城市被雇用）。在城市地区，土地管理的特点是对国有企业，行政机关，公共机构等国有土地使用者进行国土分配。在计划经济下，大部分城市用地的用户都是公有制的。这个土地利用规划系统有一些相关的问题。没有考虑到土地价值，特别是土地价值。市中心和郊区的土地以同样的方式对待。 Al？虽然房地产税是统一的，但市政府一直缺乏基础设施建设的资金。因为土地被自由分配，每个机构都试图获得尽可能多的土地。这在一些地区造成严重的土地浪费，其他地方过度拥挤。有盈余机构和短缺机构之间的土地转让是最不可能的，涉及非常高的赔偿。

这些问题在1978年以后变得更加严重和复杂。城市经济形势大大改变了城市经济的组成，非公有制（外商投资企业或纯私人投资）有所增加。基于市场或价格信号的土地流转变得不可避免。经过各方面的一系列实验，中国全国人大根据中央的意见，在1988年3月对“宪法”第七次会议进行了两个重要修改：

（1）允许私营部门在经济中合法存在;和

（2）国有土地使用权转让（出售）合法化（1988年3月14日人民日报）。

1988年12月，国民议会就这些问题修改了1986年国土管理法。 1990年，出台了“城市土地使用权转让暂行条例”（国务院，1990年），引导城市土地市场。在这种新制度下，土地所有权或国家征收农村土地用于城市建设的安排没有变化。农民没有权利向其他用户出售农用地。 （但是，1980年代以前，从村庄到城市的非法土地转让，往往被称为黑市）。然而，城市当局有权向开发商收购和出售土地使用权。城市土地使用权转让国家的代表是市，县级政府。

在这个阶段，重要的是认识与卖地有关的权利的性质。这些不是永久性的权利，在市场体系中一般而且更接近与英国相关的租赁权，或者国家仍然是土地的最终所有者。出售的是在特定时间内使用土地的权利。使用权的购买者可以转售该使用权，但该产权或土地所有权本身不可出售。

实际上，一块土地的使用权的转让是指土地使用者和国家之间的合同指导的约定的时间期限。中央政府对不同类别的土地使用制定了时间限制：

一住宅用途：70年;

--工业用途：50年;

一个教育，科学，文化，健康和运动用途：50年;

--商业，旅游休闲用途：40年;

综合（混合）等发展：50年（国务院，1990年）。

在合同期结束时，土地及其所有附件将自动恢复到国家，无需付款或补偿。但是，土地使用者可以重新签订合同并支付延期费用。国家还保留在合同终止前领取任何土地的权利，但需要赔偿。

提出了三种出售使用权的方法：通过谈判;邀请投标;和拍卖。只有在一般住房建设，工业发展，教育，科学，文化，卫生和体育设施用地方面，才谈判转让。其他类型的土地开发应通过公开招标或拍卖决定。城市土地出让收入完全用于城市发展。直接受益者是市政府和中央政府。根据1990年代初的规定，40％的土地收入将交给中央财政，60％用于城市。

除了发展商品住房外，土地改革还为国家增加了城市发展资金。例如，从一九九二年三月至一九九五年年底，共有二千七百万平方米的土地由市政府转移到北京各地的用户。这使得政府总收入达到了170亿元人民币（北京市城乡建设委员会，1997年，第14页）。除了向中央政府付出一定的代价外，这让市政府大量投入基础城市基础设施的资金。这些资金使市政府能够大力改善住房和城市基础设施，特别是道路系统。没有土地行政制度的变化，城市不可能提高投资收益。在广东省，一九九二年（九五年，北京德豪房地产顾问有限公司，1995年第648页），大约9300公顷的收入为9.5亿元人民币。全省约45.5％的收入来自销售土地使用权。这样，土地改革与创造国家城市发展的收入相结合，为私人投资者创造了环境。

土地制度改革是城市商品化进程和城市房地产市场建设的重要因素。在旧系统中，大多数住房由雇主直接开发和分配，并与员工的工作紧密相连。 20世纪80年代，政府要求城市发展要沿着六项整合（刘同义）融入规划，投资，设计，建设，分配，管理等方面。此后，综合发展已纳入许多城市的发展规划。以北京为例，国务院的批准要求城市发展遵循“综合规划，建设和发展”的原则。按照这些原则，金山，团结湖住宅区在1980年左右发展起来（Dwyer，1986）。 1986年以后，出现了大规模的城市发展，一个新的术语，综合性的城市发展被广泛使用。这也是城市房地产市场开放的结果。各种开发商（其中大多数为公有制）从城市政府获得土地用于房地产开发。与此同时，大部分现有单位已经用尽了土地进一步扩张，而由公私投资设立的新型小企业也难以处理复杂的征地补偿过程。 1995年，北京市财政和土地管理局批准了142个重大土地使用项目，其中住宅用地为50个，其中高层公寓3个，10个小屋，37个一般屋其他重大项目还有住房要素（北京市农村建设委员会，1997年）。 20世纪80年代初以来，大型商业建筑已成为大城市郊区扩张区城市景观的重要特征。例如在北京，截至一九九六年年底，内地已有约二百间这样的屋苑完成或正在兴建。 （这个数字不包括位于郊外郊区和城市控制的县级）。这些住房发展的地理位置和规模如图1所示。商业广告有很多优点发展过程与旧的企业或机构住房开发相反，特别是在城市规划方面。使城市规划者更有效地实施发展建议。规划者现在可以专注于大型项目，而不是小规模的零碎的变化。商业和全面发展打破了制度障碍，使不同城市活动与土地利用相结合。经济发展确保了当地服务和基础设施的合理配置，以及住房和其他功能（如购物和娱乐）的协调配合。还可以节省土地，合理利用投资，材料和施工人员，使设计良好，质量更好的一般生活环境得到改善。预计城市综合发展将通过放松住房和就业之间的联系来促进城市地区的住房私有化和自置居所。

房屋投资和商业开发商

城市土地改革和城市综合发展导致许多中国城市的房地产繁荣。一个不完整的估计显示，一九八七年至一九八九年，城市发展公司共建造了1.53亿平方米的楼面面积。其中房屋12.57亿平方米（相当于184万套住房）。这是所有城市地区这一时期的住房总量的34％。这些公司还建成了约二千万平方米的商业和其他物业（唐和谢，1992年，第17页）。 20世纪90年代初期，官方统计数据显示，中国城镇住房年均投入从523亿元增加到2330.9亿元（表一）。商业住房投资从1991年的城市住房总投资的27％上升到1994年的近60％。由于土地和材料标准高昂，成本高，商品住房的开发成本高于非商业住房。因此，到1994年，商业部门仅开发了37％的城市住房。

“商品房”这个术语就是私有制。但是，商业住房企业的实质比例由国家或集体部门所有。截至1995年底，在中国工作的房地产开发公司23000多人，员工人数达73.3万人。在这些公司中，43％由国家所有，集体部门占24％，另外21％由外商投资控制，包括香港，澳门和台湾的海外华侨投资者。涉及的公营企业正在参与不同类型的房屋投资。他们没有为自己的员工建设，而是在商业住房业务框架内为市场制定规范。我们不应该假设他们是市场经济中已知的私营公司。

这些房地产开发公司在中国的分布情况见表2.在每个城市，至少有一，二个由国家拥有的重点公司，由市政府设立，开展重点工程。许多发展中国家都在大型沿海城市或经济特区开始发展，这些公司已发展成为其他城市发展的大型企业。他们的起源和所有权仍然与国家密切相关，但他们的活动与传统上与国家有关的活动是不同的。

虽然分布表明了每个省都有开发公司工作，住房投资并不均匀分布在整个国家。近一半的房地产开发投资集中在上海，北京和广东。其他重要领域包括沿海省份。中西部地区的房地产开发也没有以同样的方式起飞（“人民日报”，1995年12月27日）。 1994年，建设部和国家统计局公布了中国前100家房地产公司的秩序。其中95％位于广东，深圳，北京，上海等东部沿海城市。除四川省少数情况外，还没有在内陆城市开展的公司列入名单。

发展进程

1949年以前，商业住房发展只存在于中国的一些大型沿海城市。 20世纪80年代再次提拔，没有固定的发展程序。每个发展的组织方式不同，不同的地点之间的实践差异很大。只有在过去几年中，中央和地方的立法工作才能制定出来。一个例子，在这里用来说明所涉及的发展阶段。恩吉利住宅区位于国家首都北京西郊.2计划为普通城市居民。城市政府通过其发展规划在发展过程中发挥了非常重要的作用。

该项目的发展始于1988年。该项目的收购工作是在一九八八年七月由开发商在各政府机构的支持下进行的。开发商共收购了16.26公顷的耕地，其中9.98公顷用于房屋;东面3.82公顷是高压电力线，开发商以城市政府的身份取得绿色空间; 2.46公顷用于搬迁原用户。土地利用变化影响了1183名原居民（农民）。通过这些项目，所有这些项目都将农民登记改为禁令，557人被政府移入禁止就业。开发商为这些家庭中的119户提供了有利的价格的多层住房，其中包括一部分房地产的341人。这个庄园是在一九九三年推出，由政府推举为同类最佳之物。

完成的房屋被围墙和围墙包围。有一条主要道路穿过房屋，建筑物分为六个区域。有四个主要住宅区，另外两个地区提供办公室，购物中心，托儿所和幼儿园以及小学等区域服务。主要住宅区为家庭住宅单位提供4plusmn;6层的物业单位。三栋建筑超过10层建成为年轻人提供公寓。在每个地区，都有一个中央绿色空间，作为老年人和年轻人的公共公园。每个建筑物的前后都设有草地露天场所。一些建筑物的地下室可从外部门进

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