房地产融资技术与来源外文翻译资料

附录B 外文原文

Real Estate Financing Techniques and Sources

INTRODUCTION

Real estate investments have been observed to require vast initial capital outlay which can be obtained from various sources. It is often difficult to finance hefty scale investments in real estate solely from personal savings. Hence the need for other sources of finance such as equity or self-financing, commercial banks, merchant banks, insurance companies, mortgage institutions among others.

Sources of real estate finance.

More frequently, investors borrow from banks, life insurance companies, or other institutional lenders a substantial portion of the cost of real estate, and the debt will be secured by a mortgage creating a lien against the property. In some cases, the real estate may be acquired subject to existing debt, existing debt may be assumed in connection with the acquisition, or the seller may be willing to take back a lien position to secure a portion of the purchase price and perhaps repayment of existing financing.

The sources from which the finances are acquired include the following;

Conventional sources of financing

Conventional financing is when a lender uses the property being purchased as security for the loan being offered.

These finances can be advanced from the following sources;

i. Insurance companies

These companies play an important role as providers of capital for real estate from an equity standpoint. They typically do their lending through local correspondents. For their real estate investments, this normally means long-term commercial and industrial financing.

ii. Commercial Banks

Commercial banks act as lenders for a multitude of loans. While they occasionally provide financing for permanent residential purchases, commercial banks` primary real estate activity involves short-term loans, particularly construction loans which are usually six months to three years and to a lesser extent home-improvement loans. Most large commercial banks have a real estate loan department and their involvement in real estate is through this department. Some of the largest commercial banks are also directly involved in real estate financing through their trust departments, mortgage banking operations and real estate investment trusts.

iii. Pension Funds

Pension funds are one of the sources available for financing real estate. Whereas these funds historically were invested in stocks and bonds, the recent growth of pension funds has meant new outlets had to be found for their investments. This growth, plus the favourable yield available through real estate investments, has resulted in active participation in financing real estate projects. Besides making mortgage loans, pension funds also own real estate.

iv. Real Estate Investment Trusts (REITS)

Real estate investment trusts (REITs) are tax-advantaged investment vehicles that must follow strict guidelines to preserve their status. Some REITs invest in equity interests in real estate, while mortgage REITs make loans secured by real estate. The types and amounts of loans made by REITs are governed by the trustrsquo;s internal documents, and federal tax laws limit the way mortgage REITs can structure their loan transactions.

REITs pool the money of many investors for the purchase of real estate, much as mutual funds do with stocks and bonds. There are three types of REITs. An equity trust invests their assets in acquiring ownership in real estate. Their income is mainly derived from rental on the property. A mortgage trust invests in acquiring short term or long term mortgages. Their income is derived from the interest they obtain from their investment portfolio. A combination trust combines the features of both the equity trust and the mortgage trust. Their income comes from rentals, interest, and loan placement fees.

v. Individual Investors

There are a number of large investors located throughout Uganda who constantly lend money on real estate. These investors include individuals with available funds, groups of investors seeking mortgage ownership and large investment companies desiring to hold a diversified portfolio. They deal both direct and through mortgage brokers. Additionally, many of these investors seek to take an equity position in real estate. It is thus possible to raise equity capital through syndication instead of relying solely on mortgage funds.

Unconventional finance sources:

These include:

i. Hedge funds

A hedge is an investment vehicle that pools capital from a number of investors and invests in securities and other instruments. They are generally distinct from mutual funds as their use of leverage is not capped by regulators and from private equity funds. Hedge funds may be aggressively managed or make use of derivatives and leverage in both domestic and international markets with the goal of generating high returns.

ii. Peer to peer lenders.

Peer to peer lenders may include family, friends and even strangers who are interested in onersquo;s success. This can be done on formal or informal agreement. The benefit of this source is quick access to cash and the flexibility in the repayment requirements but usually loans from friends may come with expectations of employment and free discounted services.

iii. Convertible debt instruments.

These are essentially asset backed up loans that that require the real estate business owner to give up some future equity in the real estate such as future rents if the lender wishes to convert the debt to an equity position in the company. The benefit is that itrsquo;s less risky for the lender since itrsquo;s acquired on an already on going investment for activities such as refurbishment.

iv. Venture-Capital-Backed Company L

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附录A 外文原文

房地产融资技术与来源

介绍

据观察，房地产投资需要大量的初始资本支出，这些支出可以从各种来源获得。单靠个人储蓄就很难为大规模的房地产投资提供资金。因此，需要其他资金来源，如股权或自筹资金、商业银行、商人银行、保险公司、抵押贷款机构等。

房地产融资来源

更常见的情况是，投资者从银行、人寿保险公司或其他贷款机构借贷相当大一部分的房地产成本，债务将由抵押担保，产生对财产的留置权。在某些情况下，可根据现有债务收购房地产，可承担与收购相关的现有债务，或者，卖方可能愿意收回留置权地位，以保证购买价格的一部分，并可能偿还现有融资。
获得资金的来源包括：

常规资金来源

传统融资是指贷款人使用所购买的财产作为所提供贷款的担保。
这些资金可从以下来源预支：

1.保险公司

从股权角度来看，这些公司作为房地产资本的提供者发挥着重要作用。他们通常通过当地的通讯员提供贷款。对于他们的房地产投资，这通常意味着长期的商业和工业融资。

2.商业银行

商业银行充当大量贷款的贷款人。虽然商业银行偶尔为购买永久性住宅提供融资，但其主要房地产活动涉及短期贷款，特别是通常为6个月至3年的建筑贷款，以及在较小程度上的住房改善贷款。大多数大型商业银行都设有房地产贷款部门，通过该部门参与房地产业务。一些最大的商业银行也通过其信托部门、抵押银行业务和房地产投资信托直接参与房地产融资。

3.养老基金

养老基金是房地产融资的来源之一。尽管这些基金在历史上投资于股票和债券，但最近养老基金的增长意味着必须为它们的投资找到新的出路。这一增长，加上房地产投资带来的有利收益，促使人们积极参与房地产项目的融资。除了提供抵押贷款，养老基金也拥有房地产。

4.房地产投资信托基金(REITS)

房地产投资信托基金(REITs)是一种税收优惠的投资工具，必须遵守严格的准则才能保持其地位。一些房地产投资信托基金投资于房地产的股权，而抵押房地产投资信托基金则提供以房地产为担保的贷款。房地产投资信托基金发放的贷款的类型和金额由信托机构的内部文件管理，联邦税法限制了抵押贷款房地产投资信托基金构建其贷款交易的方式。

房地产投资信托基金将许多投资者的资金集中起来购买房地产，就像共同基金处理股票和债券一样。REIT有三种类型。股权信托投资其资产以获得房地产所有权。他们的收入主要来自该物业的租金。抵押信托投资于获取短期或长期抵押贷款。他们的收入来自他们从投资组合中获得的利息。组合信托结合了股权信托和抵押信托的特点。他们的收入来自租金、利息和贷款安置费用。

5.个人投资者

乌干达各地有一些大投资者，他们经常向房地产贷款。这些投资者包括拥有可用资金的个人、寻求抵押所有权的投资者团体以及希望持有多样化投资组合的大型投资公司。他们既可以直接交易，也可以通过抵押信托进行交易。此外，这些投资者中的许多人寻求在房地产中持有股权。因此，可以通过银团筹集股本，而不是仅仅依靠抵押资金。

非常规资金来源:

其中包括：

1.对冲基金

对冲是一种投资工具，它汇集了许多投资者的资本，并投资于证券和其他工具。它们通常不同于共同基金，因为它们的杠杆使用不受监管机构和私人股本基金的限制。对冲基金可以在国内和国际市场上积极管理或利用衍生品和杠杆，以产生高回报。

2.对等放款人

点对点贷款者可能包括家人、朋友，甚至是对成功感兴趣的陌生人。这可以通过正式或非正式协议来完成。这一来源的好处是可以迅速获得现金和偿还要求的灵活性，但通常朋友的贷款可能带来就业和免费折扣服务的期望。

3.可兑换债务工具

这些贷款本质上是资产支持贷款，如果放款人希望将债务转换为公司的权益，则要求房地产企业所有者放弃房地产中的一些未来权益，例如未来租金。这样做的好处是，它对贷款人来说风险较小，因为它是通过正在进行的投资获得的，用于翻新等活动。

4.风险资本支持的公司贷款

这是一个以银行为基础的贷款来源，虽然仅限于少数符合条件的公司，而且通常在地理上集中在某些地区，但对符合条件的公司有显著的好处。这一安排使以前得到与某些银行建立关系的风险资本公司支持的公司能够获得银行贷款，主要是银行依靠以前的风险资本公司所作的尽职调查。

5.夹层资金来源

这些是个别项目贷款的来源，这些贷款通常对所获得的开发或投资有第二笔费用。它们主要用于基于杠杆收购的收购，在这种收购中，所有投资者(尤其是夹层金融家)都希望通过再次公开投资并在收购后再融资来兑现。夹层融资来源包括私人投资者、共同基金、养老基金、保险公司和银行。

6.股权融资来源

股权基金完全由一家公司产生和拥有，不存在任何附属关系。股票基金的主要来源是储蓄，这些储蓄来自个人或公司组织的那部分收入。股票基金的来源可以是私人的，也可以是公共的。私人股本可以从个人或公司储蓄中提取，即留存收益、资产剥离、公司在一段时间内的现金或收入储备以及个人的就业储蓄和企业利润。除储蓄外，私人股本基金的其他来源还包括来自家庭、朋友和储蓄系统的资金。另一方面，公共股本来自邀请公众认购为此目的而成立的房地产公司的股权/所有权。这方面的一些例子有资本发行、认股权证发行、证券化和单元化。

房地产融资技术/选择
融资技巧

这指的是获得资金的途径，以便设想进行房地产投资，无论是开发还是再开发。融资可以是房地产投资的一个非常重要的组成部分。一般而言，当投资者希望获得融资时，他们通常将其房地产所有权作为获得贷款的一个条件进行质押或抵押。在许多情况下，投资者还抵押个人财产以获得贷款。

主要的融资技术是股权融资或债务融资技术，可以根据是基于项目的开发还是企业发展融资来获得这些技术。

股权和债务融资

房地产融资通常包括债务和股权。它可能涉及不止一个股本来源和不止一个债务来源。股权结构和债务可以通过不同的实体采取不同的形式。最简单的形式是，如果一个人以现金购买房地产，而不负债或借款，那么房地产的价值都将被视为股权。在另一极端情况下，如果一个人通过借用房地产的全部购买价格并抵押房地产作为贷款的抵押品而获得房地产，该人在该财产中没有任何权益。

股权融资

发展金融和投资金融都可以这样做。这基本上是通过从企业所有者那里寻求额外的资金、在内部产生资金和其他股权来源(如合作伙伴)来实现的。它也可以通过公司留存收益或增发新股的形式来使用股东资金。私人有限公司可考虑在证券交易所或另类证券市场募集股票资金。作为另一种选择，可以私下配售股票，而不是通过配股发行给现有股东。权证和期权也可用。前者是由公司邀请投资者在未来某个日期认购公司的新股而后者是由现有股东创建的。除非现有股东是寻求资金的公司，否则这种处置只会使股东受益，而不是公司。

债务融资

这涉及到从银行和其他放款人那里筹集资金，放款人将通过收取利息和偿还资本而获益。尽管借款人的资产可能为贷款提供担保，但公司的任何股权都不会转移给贷款人。如果债务是以公司的全部或部分资产为担保的，则可以通过债券的方式获得融资。债券类似于国债，但由公司发行。它们为出资者提供了比债券更高的回报，因为它们没有资产担保。一些债券被称为深层债券、贴现债券，提供非常低的利率，但可以由贷款人进行交易。因此，只有在公司很有可能发展并取得成功的情况下，它们才会对贷款人有吸引力。

公司和项目融资技术

这些融资方法基本上是在我们有庞大规模的发展项目的情况下使用的，这些发展项目所需的资源分配远远超出了通常个别公司所能支配的范围。

项目融资

当公司资产不足以提供放款人保护其利益所需的担保时，就证明了这一点，因此贷款必须严格以项目本身为担保，为开发或投资融资而专门需要和筹集的资金称为项目融资。
这也可能是债务或股权，但以开发项目而不是收购公司为担保。需要开发商担保。一个例子可能是通过商业抵押为已完成的开发项目提供长期资金，其中债务融资是利用抵押人的财产价值作为抵押品筹集的。

基于项目开发的股权融资技术

1.远期供资

在这种情况下，股权融资人获得用于房地产投资的场地，特别是用于开发，并为建设提供资金。这使金融家对投资有更大的控制权，而且往往使开发商的兴趣低于市场标准。通常在完成时，融资人的销售与开发商的销售利润相平衡。金融家赚的钱越多，开发商的利润就越大。

2.通过合资筹措资金

这就是不同的机构和个人聚在一起为一个房地产项目筹集资本或股本资金的地方。其中包括银行、保险公司、建筑承包商和业主。这是因为实际投资的设想已经变得成本更高，风险更大，因为所需的股本注入往往超出了单个开发商所能提供的资源。

3.合作伙伴关系

房地产可以由合伙企业拥有，无论是普通合伙企业还是有限合伙企业。普通合伙企业的合伙人通常有无限的个人责任，并参与合伙企业的管理。在有限合伙企业中，普通合伙人的责任与普通合伙企业中相同，个人对合伙企业的债务承担无限责任，他们保留管理责任。有限合伙人对合伙企业债务的责任仅限于其约定的出资额，不得参与合伙有限合伙企业的积极管理。
收入、扣除、损失和信贷都通过合伙结构传递给合伙人，无论这种结构是有限的还是一般的，都与合伙人的合伙利益成比例。合伙企业不缴纳联邦所得税，但要提交信息申报表，根据这些申报表，合伙人可以申报和支付任何因合伙企业的收益、收入、扣减、亏损和信贷而可能欠下的税款。

4.租赁及回租

投资者可就该土地获得单独贷款或通过土地租赁为其提供资金。也就是说，投资者将拥有该建筑物，但已从不同的投资者处租赁了土地。如果投资者已经拥有该土地，并且可以出售该土地，并与买方达成协议将该土地租回。这被称为土地的售后租回。无论哪种方式，投资者实际上都是间接地为土地融资。因此，投资者可以避免为开发寻找权益的问题。

基于项目开发的债务融资技术

1.夹层融资技术

夹层融资是指借款人的权益和由第一份信托契约担保的债务之间提供的融资，通常具有债务和权益的特征。夹层融资类似于过渡性融资或缺口融资，即插入第一留置权和所有者权益之间的额外债务，但它通常用于不同的目的。夹层债务结构越来越多地被选作传统融资的替代方案，因为它通过使用两层债务为借款人提供了更大的回报，从具有不同投资目标和风险承受能力的贷款人处获得。

2.桥梁与缺口融资技术

过渡性融资和缺口融资是用于描述贷款的术语，通常用于特定，在初始融资计划提供的收益不足以满足借款人需求时弥补缺口的短期目的。它通常指填补临时资金短缺的资金，例如：高级外卖贷款金额不足清偿建设贷款时。它通常由初级信托契约担保。从施工完成到获得所需的长期资金之间的时期的资金，在出租物业之前，例如:新建办公楼或以其他方式实现稳定，通常称为桥梁融资。过渡或缺口融资通常是昂贵的，因为贷款人的风险增加。

3.远期卖出

通过这种融资技术金融机构承诺，一旦开发项目完成，只要所有商定的条款、规格和租赁条件都满足，就会购买该项目。它不保证金融机构参与开发，但承诺允许开发商以较低的利率从金融机构借款，因为银行避免了出租或出售的风险。
4.世行项目融资技术

这包括直接从银行获得短期贷款，期限通常少于五年，并以发展项目本身为担保，利率可以是变动利率，也可以是固定利率。固定利率通常用于长期借贷工具，如对已完成项目(而非开发项目)进行再融资的抵押债券，而浮动利率适用于短期贷款。
5.只付利息的贷款

这使借款人可以在贷款开始时支付小额款项，为翻修和修复留下足够的数额。对于想要快速购买、修复和出售房产的投资者来说，这是个好主意。通常情况下，在修复房产并将其出售获得利润后，贷款就会被全额偿还。
6.私人抵押贷款
这与金融机构的抵押贷款完全一样，只是贷款人是像SACOS这样的独立实体，它们遵循不同的贷款准则。利率通常更高，但它的简单性使更多的借款人有资格获得贷款。

企业融资

这可能是债务或股权，但在企业实体的支持下筹集，企业实体为贷款提供担保，或为股权买家提供资产。如果筹集的资金不是专门用于某一特定的发展，而是一般用于资助其活动，这就称为公司融资。
企业融资的股权融资技术
1.正在进行的合伙协议

房地产可以以合伙的方式拥有和融资，无论是普通合伙还是有限合伙。普通合伙企业的合伙人通常有无限的个人责任，并参与合伙企业的管理。在有限合伙企业中，普通合伙人的责任与普通合伙企业中相同，个人对合伙企业的债务承担无限责任，他们保留管理责任。有限合伙人对合伙企业债务的责任仅限于其约定的出资范围，不得参与有限合伙企业的主动管理。有限民主权利可以保留给有限合伙人而不破坏合伙地位

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